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破解保障房钱荒房地产信托基金将试点

发布时间:2019-08-15 11:13:55

CUBN记者 郭安丽 北京报道

近日初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市房地产投资基金试点方向,试点范围初步定于租赁性保障房,包括公共租赁住房、廉租房,但持有型商业不在试点范围中。

面对我国保障房建设的资金缺口问题,本次推出该政策,在东方汇金金融产品事业部总经理柳瑾等业内人士看来,将有望为租赁型保障房引入活水。中国房地产数据研究院执行院长陈晟进指出,保障房的房地产投资信托基金只是一个开始,未来需要提供更多制度保障,使这一基金发挥更大的作用。

缓解保障房资金困局

“十二五”期间,我国将建设3600万套保障性住房,其中,廉租房和公租房占建设总量的40%,约1440万套,预估总成本超过2万亿元。但目前,在建设资金方面仍然延续了过去的融资模式。这种融资模式主要以中央财政拨款、10%地方政府土地出让金、住房公积金收益以及地方政府债、银行贷款、信托、房地产开发企业垫资等,使得资金压力较大。

深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫向《中国联合商报》记者表示,目前保障性住房的面比较大,在土地和资金的问题上,政府的压力相当大。

作为解决措施,在国外已较为成熟、在国内也早有雏形的房地产投资信托基金被寄予希望。根据中国之声报道,目前北上广深四市初步方案已上交住建部。它将通过已建成的保障房资产证券化,盘活存量资产,提供后续建设资金。

公开资料显示,房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

在国外,房地产投资信托基金通过资本市场向公众投资者发行,已是一个较为成熟的投资品种。在我国,由于起步晚、税收以及多部门监管等原因,房地产投资信托基金之路尤为艰辛。不过,在保障房领域试点房产信托基金的建议由来已久,实际上也是在拓宽资金来源,更广泛引入社会资金解决保障房“缺钱”问题。

分析人士表示,租赁性保障房通过资产证券化,可拓宽资金来源渠道,缓解租赁性保障房的建设资金压力。据新华社发布的消息称,根据住建部此次试点方案,通过设立“特殊目的公司”(SPV ),以对应租赁性保障房项目为主要资产包,通过公募市场募集资金并挂牌交易,完成资产证券化。

“这将有望为租赁型保障房引入活水。原来如果直接投入,相当于投资一个项目,是股份形式,入资和撤资都相对要麻烦一些。”柳瑾向《中国联合商报》记者表示,但是如果变成信托基金,相当于资产证券化的模式,进入和退出相对更方便一些。

不过,因为租赁性保障房租金收益有限,这一基金的回报方式可能更为多元。柳瑾猜测这个基金对于企业来说不能直接获利,很有可能地方和中央政府会对于投资企业在其他商品房项目上给予税收或者用地审批上的优惠政策,“这样才能吸引企业更多进来投资”。

未来需要提供更多制度保障

北京、上海、广州、深圳四个特大城市房地产投资信托基金试点租赁性保障房,早有信号。早在2010年5月,将《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院,不过之后暂停程序。4年后,该政策再次松动,确定在四城市展开试点。

早在2010年5月,央行将《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院。国务院要求央行就房地产投资信托基金试点能否支持以及怎样支持保障性住房建设补充材料。

今年年初,批复(,)推出首单真正权益型类房地产投资信托基金产品,以11家门店为基础推出房地产投资信托基金产品实现13亿元的税后净收益。

9月30日,央行发布《中国关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中便提出了将积极稳妥开展房地产投资信托基金试点工作。

今年10月,住建部副部长在召开的全国房地产交易市场管理座谈会上表示,鼓励基金或民间资金进入房屋租赁市场,通过成立专营房屋租赁的机构,开展房屋租赁专业化、规模化经营。鼓励房地产开发企业对其开发的项目进行长期租赁经营。

“监管层大力推广房地产投资信托基金产品,主要是房地产行业在我国经济复苏中的重要地位决定的。”用益信托研究员帅国让认为,随着新一轮房地产投资信托基金试点临近,房地产开发企业长期面临的融资难问题有望“改善”。不过,这要解决好其间诸如法律界定、税收优惠等复杂关系。

与市场人士的期望不同,住建部此次试点范围初步定于租赁性保障房,持有型商业不在其中。有分析人士指出,其目的便是通过已建成的保障房资产证券化,盘活存量资产,提供后续建设资金。

对此,中国房地产数据研究院执行院长陈晟进一步指出,保障房的房地产投资信托基金只是一个开始,未来需要提供更多制度保障,使这一基金发挥更大的作用。

帅国让表示,按照全球几百只房地产投资信托基金的6%至8%年净收益率为标杆,国内房地产投资信托基金的收益率需要13%至15%才能达到房地产投资信托基金收益的基本要求。“这么高的融资成本,任何一家地产商发行方都无法长期忍受。”他表示,我国若没有相应的免税政策出台,房地产投资信托基金将无法得到规模化发展。

对此,证监会机构部巡视员欧阳昌琼在今年提交的《关于创新金融工具推进保障性住房建设的建议》中建议,按照税收中性原则,除了对房地产投资信托基金的管理人、中介服务机构的收入征收所得税外,免除房地产投资信托基金交易环节中的其他税负。

值得关注的是,深圳市住建局方面近日表示,深圳在保障房建设引入市场化机制较早,明年将进一步在土地、资金、建设方面对管理模式进行创新探索。规范和引导社会力量参与保障性安居工程建设与运营,也将是明年保障房建设的重点工作之一。

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