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实务探讨公租房经租房廉租房经营房承租人在

发布时间:2020-02-15 16:04:55

【实务探讨】公租房、经租房、廉租房、经营房承租人在房屋征收案件中的原告资格

摘自:蔡小雪、郭修江著《房屋征收案件审理指引》(人民法院出版社2015年7月版)第页。

承租人与房屋征收行为之间不具有利害关系,一般不能成为房屋征收行为案件的原告。但具有以下几种特殊情形的房屋承租人具有原告资格:

【1.公租房的承租人】

所谓的公房,是指国有房屋和单位所有的房屋。按照我国目前的实际情况,从权利主体角度可将公房分为直管公房和自管公房。国家房地产管理部门享有所有权的或直接经营管理的房屋,称直管房。管理主体为某市某区的某个房产经营管理所,简称房管所。国有企业、事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋,称自管公房。从法理上讲,因国家或者单位是房屋的所有权人,征收补偿款应由公房的所有者或者管理者按照房屋所有权人的授权进行支配与管理。但是,由于绝大多数出租的公房是计划经济的产物,公房的承租人实际上是计划经济时代福利分房的承受人,享有长期缴纳低房租居住该房屋的权利,其经济地位接近房屋的产权人。征收公租房,将使承租人享有低房租的承租权丧失。因此说,公租房的承租人与征收决定、补偿决定之间具有利害关系,故应具有原告资格。

【2.经租房的承租人】

经租房是指我国城市中的一些私有房产,这些房产在1958年前后由统一经营出租,收取房租,于是就称这类房产为经租房。按当时的做法,各地标准不同。以北京为例:城市里出租房在15间或者225平方米(郊区10间或150平方米)以上的,即由经租。房管部门负责经租房的经营。如管理、收租、修缮等,并把租金的百分之二十到四十发给经租房的业主。这种做法延续到1966年“文革”爆发。“文化大革命”开始后,房管部门就不再发租金给经租房主。经租房主从来没有办理过这些房屋产权的转移出让手续,他们仍然是被经租房产的合法业主。“文革”后,除侨台政策而少量归还的经租房外,绝大多数经租房目前仍然未能完全回到当年的经租房房主手中。不少地方承认原房屋主为所有权人,承租人仍按照国家规定的房租标准承租,将房租租金缴纳给原房主。经租房也是计划时代的产物,经租房的承租人亦是计划经济时代福利分房的享受者,与公房的承租人所不同的

,仅仅是他所居住的房屋不是公房。房屋征收后,经租房的承租人也丧失了低房租的福利。因此说,经租房的承租人与征收决定、补偿决定之间也具有利害关系,故也应具有原告资格。

【3.廉租房的承租人】

廉租房是以租金补贴或者是实物配租的方式,以最低生活保障标准向住房困难的城镇居民家庭提供社会保障性质的住房。这种房子的分配形式以租金补贴为主,实物配租和租金减免为辅。简言之,廉租房是解决低收入家庭住房问题的一种制度。征收廉租房,将会使廉租房的承租人失去补贴,故廉租房的承租人亦可为原告提起诉讼。

【4.用于经营房屋的承租人】

承租人用于经营的房屋被征收,虽然被征收房屋的价值补偿应当补偿给被征收房屋的所有人,承租人却因承租房屋被收造成停产停业、装修等损失,虽然承租人与房屋所有权人存在合同关系,可以通过违约来救济其权利,但是征收作为一种不可抗力,一般人并不会在合同中就不可抗力造成的损失进行约定,造成合同双方风险自负,在非住宅的行政补偿中,很多情况下包括室内装饰装修价值、机器设备等搬迁费用、停产停业损失等内容,实际上都是承租人的损失,。因此,此类承租人与补偿决定之间具有利害关系,对该决定不服亦可作为原告提起诉讼。

这里需要特别注意两个问题:一是在房屋征收案件中,一般房屋的所有权人和土地使用权为同一人,但在极个别案件中房地权属分离,此种情况,地役权人与征收决定或补偿决定之间也具有利害关系,地役权人也具有原告资格;二是该确定原告资格的标准亦适用于诉征收决定的前置行政行为、房屋征收补偿协议等行为。

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